Tipe-tipe dari kontrak ada 3 jenis dengan turunan untuk setiap tipe yaitu:

• Fixed-price (FP) contracts, biaya proyek tetap
  • Fixed Price (FP)/Lump Sum/Firm Fixed Price (FFP), adalah bentuk kontrak perjanjian untuk proyek yang dapat dideskripsikan secara jelas (well-defined product). Pada jenis kontrak ini biaya cenderung tetap walaupun selama proyek terjadi suatu perubahan misalkan interest rate sehingga resiko terbesar berada ditangan Buyer atau pembeli harus benar-benar mengetahui deliverable proyek sehingga dari awal sudah dapat mengestimasi biaya proyek sebenarnya. Rata-rata proyek di Indonesia menganut sistem kontrak ini karena telah diatur oleh undang-undang. Turunan dari jenis FP ada dua yaitu Fix Price Incentive Fee (FPIF) dan Fixed Price Economic Adjustment (FPEA).
    • Fixed Price Incentive Fee (FPIF), cirinya resiko mulai dibagi antara buyer dan seller, seller diberi keleluasaan untuk mencapai efisiensi produksi. Pada tipe kontrak ini dikenakan sejumlah insentif jika kontraktor bisa mendapatkan biaya yang lebih murah dengan waktu yang cepat. Misal kontrak 10K plus 10% dari biaya adalah bonus jika lebih cepat sehari.
    • Fixed Price with Economic Price Adjustment (FP-EPA), biaya disesuaikan dengan adanya perubahan karena masalah perekonomian misalkan interest rate. Misal kontrak 10K plus addtional pricing.
  • Cost-reimbursable (CR) contracts adalah bentuk kontrak dimana pembayaran biaya langsung dan tidak langsung sebenarnya dibebankan semua kepada buyer, biaya proyek disesuaikan dengan perubahan yang terjadi selama proyek berlangsung.
    • Cost Plus Fixed Fee Contracts (CPFF), biaya dibayarkan sesuai dengan adanya perubahan yang sebenarnya jika terjadi ditambah dengan sejumlah bonus yang bersifat tetap. Misal kontrak : cost + fee 10%
    • Cost Plus Incentive Fee Contracts (CPIF), biaya dibayarkan sesuai dengan adanya perubahan ditambah dikenakan sejumlah insentif jika kontraktor bisa mendapatkan biaya yang lebih murah dengan waktu yang cepat. Misal kontrak: cost + 5K
    • Cost plus precentage of cost Contract (CPCC), tipe kontrak dimana resiko tinggi berada di tangan Seller bisa jadi memiliki kemungkinan untuk meninggikan biaya sebenarnya karena profit akan sejalan dengan total sebenarnya juga. Pada kontrak ini buyer harus sering mengawasi pekerjaan proyek mulai dari tenaga kerja dan material agar mempersempit ruang untuk seller mencoba menaikan biaya.
  • Time and Material Contracts (T&M), perpaduan dari FP dan CR, mengutamakan pada harga satuan, volume produksi, unit produksi, dan waktu produksi. Tipe kontrak ini untuk proyek jasa dimana spesifikasi pekerjaan tidak bisa diuraikan secara jelas diawal dan total biaya juga sulit diprediksi diawal. Ciri-ciri dari T&M adalah pembatasan waktu dan material. Misal Saya ingin rumah dibangun dalam jangka waktu 4 bulan budget tidak boleh melebihi 100 juta. Disini ada kondisi pembatas yang dikenal dengan istilah Not To Exceed (NTA)

Beberapa istilah penting dalam pengadaan proyek khususnya dibagian tipe-tipe kontrak adalah sebagai berikut:

• Price : harga yang akan dibayar oleh owner (buyer)
• Profit (fee) : sejumlah bonus yang telah disepakati bersama
• Cost : sejumlah pengorbanan yang dilakukan untuk menggapai suatu tujuan oleh seller
• Target Cost : acuan dari sisi kontraktor mengenai biaya yang akan dihabiskan
• Target price : acuan dari sisi kontraktor mengenai harga yang akan didapat
• Sharing ratio : rasio jika terjadi prestasi (harga yang lebih murah) incentives antara pembeli dan penjual dimana diformulasikan kedalam bentuk misalnya 90/10 (buyer/seller)
• Ceiling price : nilai tertinggi yang pembeli sanggup untuk membayarnya

Contoh Soal perhitungan kontrak:

Contoh soal 1 :

• Diketahui Ceiling Price : 120.000
• Target Cost : 100.000
• Target Profit : 10.000
• Target Price : 110.000
• Sharing Ratio : 70/30

Jika biaya aktual 90.000 atau 105.000 atau 119.000 atau 129.000 berapakah biaya proyek sebenarnya buyer bayarkan ke seller jika menganut sistem kontrak FPIF?

• Biaya aktual 90.000, artinya lebih rendah dari target cost sebenarnya (prestasi) sebesar 100.000 dan target price sebesari 110.000 sehingga akan mendapatkan profit sebesar 10.000 plus 30% dari keuntungan (Target cost– nilai aktual)

Total Price = 90.000 + 10.000+30% (100.000-90.000) = 103.000

• Biaya aktual 105.000, lebih besar dari target cost namun masih dibawah target price sehingga kontraktor akan mendapat profit saja

Total Price = 105.000+ 10.000= 115.000

• Biaya aktual 119.000, artinya lebih besar dari target cost dan target price maka total price000
• Biaya aktual 129.000, lebih besar dari target cost, target price, dan ceiling price maka total price tetap dianggap 120.000 dan seterusnya jika melebihi ceiling price akan stabil dinilai ceiling price-nya

Dengan demikian sistem kontrak dengan FPIF :

1. Nilai aktual < target cost maka akan mendapat insentif ganda baik profit tetap maupun dari sharing ratio
2. Target cost < nilai aktual < target price, maka akan mendapat insentif profit tetap saja
3. Target price < nilai aktual < ceiling price, maka total price sama dengan ceiling price
4. Nilai aktual > ceiling price maka total price sama dengan nilai ceiling price

Contoh Soal 2 :

Biaya estimasi = 10.000

Presentase bonus yang disetujui kedua belah pihak= 10%

Estimasi total price jika menganut CPCC adalah 11.000, jika biaya aktual 15.000 maka total price menjadi 15.000+ 10% (15.000)= 16.500 dan seterusnya sehingga resiko merugi ada di pihak buyer jika seller terus menaikan harga

Contoh Soal 3 :

Biaya estimasi = 10.000

Presentase bonus yang disetujui kedua belah pihak= 10%

Estimasi total price jika menganut CPIF adalah 11.000 karena profit cenderung tetap yaitu 10% dari 10.000 sehingga jika biaya aktual 15.000 maka total price menjadi 15.000 + 10% (10.000)= 16.000

Contoh Soal 4 :

Ekspektasi cost = 10.000

Fee untuk seller= 1000

Sharing ratio= 85/15

Jika biaya aktual adalah 8000 dan menganut sistem CPIF, Estimasi total price 8000+ 1000+ 15% (10.000-8000) = 9300